L'opposition au prix de vente d'un lot de copropriété mettant en œuvre le privilège spécial du syndic

Cette procédure, assez complexe dans sa rédaction, ne s'improvise pas. Suivez le guide.

Quand réaliser l'opposition au paiement du prix d'un lot de copropriété?

Contrairement à la procédure d'opposition s'agissant de la vente d'un fonds de commerce, cette procédure ne vise qu'un seul créancier et ne fait donc pas l'objet d'une publicité. Le formalisme de l'information repose sur une lettre recommandée avec avis de réception, qui sera adressée par le notaire au syndic, sauf si le vendeur s'occupe lui-même d'obtenir ce document auprès du syndic.
Le syndic dispose alors d'un délai de 15 jours pour répondre au notaire, ce délai cours à compter de la réception de l'avis de mutation.
Ce délai est confortable, toutefois il faut se méfier lors des périodes de vacances dans les grands noms de la syndicatures, où il peut arriver que la taille de ces structures soit un obstacle à ce que le gestionnaire concerné ne soit pas informé à temps.
Si l'opposition n'est pas formée dans ce délai de 15 jours, elle ne sera pas valable en théorie.
Dans la pratique si le notaire n'a pas reversé les fonds, il est susceptible d'en tenir compte dans certains cas.

Comment réalise-t-on une opposition au paiement du prix d'un lot de copropriété

Autre différence avec l'opposition au paiement du prix d'un fonds de commerce, la signification par acte d'Huissier est obligatoire: la LRAR ne suffit pas. Il convient de signaler qu'une extrême rigueur est de mise s'agissant de l'établissement du décompte qui doit porter sur les créances qui sont liquides et exigibles de manière effective (un poste provisionnel est à proscrire). C'est la date de la vente qui permet d'apprécier ce caractère liquide et exigible, de telle sorte que si l'information devait être connue ultérieurement, dans le délai de 15 jours par exemple, elle ne pourrait être prise en compte. C'est le cas par exemple d'une facture de travaux. La mention du chiffre de la créance est une mention à peine de nullité.

Ce chiffrage doit proposer un détail lot par lot quand il existe plusieurs lots (c'est généralement le cas ne serait-ce que par l'existence d'une cave ou d'un garage), et postes par poste: l'article 5-1 du décret du 17/03/1967 en vise 4 qu'il faut impérativement détailler. En effet la jurisprudence de la cour de Cassation sanctionne (trop?) durement l'irrespect de ce formalisme qui aboutit à la perte du privilège octroyé par l'opposition, toutes les créances ne valant alors qu'à titre chirographaire. Il convient également de signaler que la loi Alur a modifié le périmètre de l'article 19-1 de la loi de 1965 de telle sorte qu'un 5ème poste pourrait être distingué au titre du fonds de travaux.

Le formalisme et la complexité parfois extrême de ce chiffrage peut rendre difficile la rédaction de l'opposition. En effet des documents peuvent être insuffisants ou incomplets dans les archives du syndic, ou dans le logiciel-métier même utilisé par le syndic. La bonne pratique doit consister à renoncer aux postes insuffisamment motivables ou chiffrables.

Comment réalise-t-on une opposition au paiement du prix d'un lot de copropriété

Une opposition régulière vaut au profit du SDC, pour le (seul) montant énoncé dans l’acte, mise en œuvre du « privilège immobilier spécial » prévu par l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2017, et régi par l’article 2374 du Code civil.

L'opposition, à condition qu'elle ait été régulièrement signifiée, vaut mise en œuvre du "privilège immobilier spécial". Ce privilège ne vaut que pour le montant figurant dans l'acte d'Huissier, et que pour les postes concernés dont le détail s'obtient en rapprochant l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 2374 du code civil. Il s'agit d'un rang particulièrement important pour certaines créances, de telle sorte qu'il est appelé "superprivilège" pour "les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues": le syndicat des copropriétaires est préféré au prêteur de deniers dans ces circonstances.