Loyers impayés : Le recours à la procédure d'expulsion

Un contrat de bail de location immobilière est une convention par laquelle deux personnes, le bailleur et le preneur, s’engagent réciproquement, l’une à mettre un logement à disposition du second, et l’autre à s’acquitter d’une somme appelée loyer.

Parmi le contentieux locatif, bien souvent le propriétaire est confronté aux impayés de son locataire.

Cette situation ne doit en aucun cas perdurer, il faut réagir dès le premier impayé !

Il est alors nécessaire de faire appel à un huissier afin d’être orienté dans ses premières démarches et d’entamer une procédure d’expulsion.

Attention, le propriétaire ne doit jamais procéder lui-même à l’expulsion !

Depuis l’adoption de la Loi Alur du 26 Mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à l’expulsion de son locataire est passible d’une peine de 3 ans d’emprisonnement et de 30.000 euros d’amende

La procédure d’expulsion est une procédure complexe qui soumet le bailleur au respect d’un formalisme légal ainsi qu’à une procédure qui ne cesse de se durcir à son égard (Délais à respecter, Mentions obligatoires, Trêve hivernale …)

Délais prévisibles :

Afin de mener à terme une procédure d’expulsion il faut compter en général entre 10 et 16 mois.

I. La signification d‘un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail :

Dans le cas le plus fréquent, le bail prévoit une clause résolutoire, elle permet aux parties d’obtenir la résiliation du bail de plein droit en cas d’inexécution d’une obligation (Défaut de paiement du loyer, Absence de transmission de l’attestation d’assurance habitation, Troubles du voisinage répétés constatés par décision de justice…)

Dans le cadre du défaut de paiement des loyers, le propriétaire fait alors appel à un huissier de justice dans les meilleurs délais afin qu’il signifie un commandement de payer les loyers au débiteur visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement reproduit la clause insérée au bail dans son intégralité, contient l’ensemble des mentions obligatoires requises et mentionne au débiteur qu’il dispose d’un délai de deux mois afin de s’acquitter de sa dette (Un mois en cas de location meublée).

En parallèle, l’huissier informera la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la signification dudit commandement.

En cas de paiement par le locataire, l’incident est résolu, dans le cas contraire le locataire devient déchu de tout titre d’occupation et le propriétaire pourra saisir le Juge des contentieux et de la protection du lieu de situation de l’immeuble, afin qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire et prononce l’expulsion du locataire.

II. Une assignation en référé :

Compte tenu de l’urgence, il sera préférable d’assigner le locataire en référé. L’assistance ou la représentation par avocat n’étant pas obligatoire, il est cependant préférable de s’entourer d’un professionnel du droit afin de se prémunir contre toute erreur ou omission pouvant aggraver le préjudice du bailleur, sous réserve de poursuites pénales à l’encontre de ce dernier.

L’assignation doit être notifiée au préfet compétent par lettre recommandée avec avis de réception, au moins deux mois avant la date d’audience.

III. La procédure devant le Juge des Contentieux et de la protection :

A la discrétion du juge, des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 3 ans peuvent être octroyés au locataire. Le juge appréciera souverainement la situation de ce dernier et mettra en place un échéancier.

En cas de respect des modalités de paiement fixées par le juge, la clause résolutoire ne produira aucun effet à l’égard du locataire. Dans le cas contraire elle produira effet et une ordonnance d’expulsion sera rendue à son encontre.

Le créancier procèdera à la signification de l’Ordonnance ainsi qu’à un commandement d’avoir à libérer les lieux dans un délai de deux mois. Ce délai a pour objectif de permettre à la personne expulsée d’organiser son relogement.

Lorsque le juge qui prononce l’expulsion, constate que les personnes concernées sont entrées dans les locaux par voie de fait (squatteurs), le délai de deux mois n’est alors pas applicable.

Ce commandement devra par ailleurs être notifié au préfet par Lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de deux mois également.

A noter que la personne expulsée dispose de la faculté de saisir le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire afin de solliciter des délais de grâce. Ces délais, ne pouvant être inférieurs à 3 mois ni supérieurs à 3 ans, seront octroyés en fonction des circonstances du cas d’espèce et de la situation personnelle du débiteur (Age, Etat de santé, circonstances atmosphériques…)

La procédure d’expulsion est une procédure particulièrement longue avec de nombreux délais à respecter. La trêve hivernale quant à elle, suspend cette procédure du 1^erNovembre au 31 Mars de l’année qui suit.

IV. Les opérations d’expulsion et Le concours de la force publique : 

L’huissier qui se présentera au logement du locataire peut être confronté à 3 cas de figures :

• Le locataire est présent et libère volontairement les lieux
• Le locataire est absent : L’huissier de Justice devra alors se faire accompagner d’un policier ou de deux témoins majeurs afin d’entrer dans les lieux
• L’huissier de Justice pourra alors dresser un procès verbal de reprise du logement.
• Le locataire est présent mais refuse de libérer les lieux
• L’huissier de Justice devra alors faire une réquisition de la force publique.

En cas de maintien dans les lieux par l’occupant, le concours de la force publique est alors sollicité par l’huissier en charge du dossier auprès du Préfet du département dans lequel le logement est situé. Le Préfet dispose d’un délai de deux mois pour répondre.

L’état qui refuse le concours de la force publique ou qui ne répond pas dans les délais, engage alors sa responsabilité.