Congé du bail d'habitation par le propriétaire bailleur : délais, motifs et modalités

La règle de principe est que le propriétaire peut donner congé à son locataire pour la fin du bail, avec un préavis de 6 mois concernant les logements vides et 3 mois en matière de logements meublés.

Pour se faire il doit respecter l’un des trois motifs posés par la loi : La vente, la reprise ou encore le motif légitime et sérieux.

Le congé du bail d'habitation est un droit du propriétaire bailleur, mais il est strictement encadré par la loi. Dans cet article, nous expliquerons les délais pour donner congé, les motifs légaux qui le justifient et les modalités pour le faire.

I. Les délais pour donner congé

•  Le propriétaire bailleur peut donner congé à la date d’échéance du bail, éventuellement reconduit tacitement.
La durée du bail est :
- d’un an concernant une location meublée
- et de trois ans pour les locations vides,
>  sauf pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) ou la durée du bail est de six ans.

•  Il est nécessaire que le locataire soit informé à l’avance, c’est pourquoi le bailleur doit respecter un préavis de :
- 3 mois concernant une location meublée
- 6 mois concernant une location vide.

• Ce délai court :
- à compter du jour de la réception de la lettre recommandée
- à compter de la signification par acte d’huissier
- à compter de la remise en main propre contre récépissé et émargement
>  Si le délai de préavis n’est pas respecté, le congé ne sera pas valable et le contrat de bail sera alors reconduit.

II. Les motifs pour donner congé

Le bailleur dispose de 3 motifs légaux afin de motiver son congé :

• la vente du logement
• la reprise pour habiter ou loger un proche
• un motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut donner congé à son locataire en lui précisant qu’il souhaite vendre son bien.

Il a aussi la possibilité de vendre le logement occupé en cours de bail sans même en informer le locataire et sans lui donner congé.

En cas de congé adressé au locataire, il doit :

• indiquer le prix de vente et le mode de paiement
• décrire l’intégralité des éléments compris dans le bail et offerts à la vente

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire et doit y être joint la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le locataire dispose alors de la faculté d’acheter en priorité le logement.
Dès réception de la lettre de congé, le locataire doit dans un délai de deux mois accepter ou refuser l’offre de vente. L’absence de réponse équivaut à un refus.

• Par LRAR
• Au plus tard dans les deux mois suivant la date de réception de l’offre de vente

Le locataire disposera ensuite d’un délai de deux mois ou quatre mois en cas de recours à un prêt immobilier, à partir de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire afin de signer l’acte de vente.

- Si le locataire n’accepte pas l’offre de vente, le congé prend alors effet à la date d’expiration du bail et le locataire sera alors tenu de vider les lieux à cette date, ou à tout moment pendant le préavis. Il sera donc tenu au paiement du loyer jusqu’à la fin de la période d’occupation du logement.

2. Le congé pour reprise :

Le propriétaire a également la faculté de donner congé à son locataire :

• pour habiter le logement en tant que résidence principale
• ou pour y loger un proche en tant que résidence principale.

Toutefois, il doit obligatoirement mentionner certains éléments dans le congé qui sera délivré au locataire à peine de nullité.

Les mentions obligatoires dans le congé :

• Le motif de la reprise ;
• Les coordonnées du bénéficiaire de la reprise : nom, prénom et adresse du bénéficiaire, ainsi que la nature du lien qui existe entre le propriétaire et le bénéficiaire ;
• Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise : le bailleur devra justifier de la réalité de sa volonté de reprise ;
• La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Liste exhaustive des bénéficiaires de la reprise :

• Le bailleur lui même ;
• Son conjoint ;
• Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
• Son partenaire de pacs ;
• Un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de pacs ;
• Un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de pacs ;
• Un associé pour les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu’au 4^èmedegré inclus ou de tout membre d’une indivision lorsque le logement est en indivision.

A défaut, le congé ne sera pas valable et le bail sera reconduit pour la même durée.

Le locataire pourra contester le motif de reprise si après avoir quitté le logement, il apporte la preuve :

• que le logement n’a jamais été repris ;
• que le logement est vide ;
• ou qu’il est utilisé comme résidence secondaire.

Il peut alors demander au tribunal judiciaire dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

3. Le congé pour motif légitime et sérieux :

Le propriétaire peut également refuser la poursuite de la location en décidant de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n’explicite pas plus en détail les termes « légitime et sérieux ». Ainsi, en cas de contestation par le locataire, ce sera au juge de la trancher.

Parmi les motifs invoqués, il s’agit généralement des cas ou le locataire ne respecte pas ses obligations :

• Résiliation de baux pour troubles de voisinage
• La sous location interdite
• Ou encore des retards répétés et avérés du paiement du loyer

Lors de la demande de congé, le propriétaire doit également annexer toute pièce pouvant justifier le motif évoqué : plainte, condamnation du locataire pour trouble du voisinage, mises en demeure de payer le loyer ou encore preuve de la sous location du bien sans autorisation.

Le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail et être envoyé avec un délai de préavis de 6 mois. Il devra mentionner la raison pour laquelle celui-ci est donné.

III. Les modalités pour donner congé

Le congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail, il doit être notifié séparément à chaque locataire signataire du contrat.

Si le locataire s’est marié ou pacsé après la signature du bail, mais sans en informer le bailleur, alors le congé sera valable pour les deux. C’est donc aux locataires de prendre l’initiative d’informer le bailleur du lien qui les unis.

IV. Les droits du locataire et les motifs de protection

La loi a instauré une protection pour les locataires de plus de 65 ans ayant des ressources limitées ou pour des locataires hébergeant et ayant à leur charge ce type de personnes.

En effet, les concernant, le propriétaire ne pourra pas leur donner congé sans leur proposer un logement correspondant à leurs besoins et facultés.

Toutefois, cette disposition de protection des locataires ne s’applique pas si le bailleur lui même est à la date du congé :

• âgé de plus de 65 ans
• ou qu’il a lui même des ressources inférieures à celles fixées pour définir le locataire protégé
• ou que le bailleur propose une solution de relogement au locataire.

A noter que contrairement au locataire, ces conditions ne sont pas cumulatives.

Conclusion :

Le congé du bail d'habitation par le propriétaire bailleur est soumis à des règles strictes. Le respect des délais, des motifs légaux et des modalités de notification est essentiel pour éviter des litiges avec les locataires. Contactez votre Commissaire de Justice pour appréhender très en amont cette procédure.